Pour la troisième émission de 360 Éco, le rendez-vous qui donne la parole aux acteurs et institutions des territoires ultramarins, réalisé en partenariat avec BRED Banque Populaire, Marianne Louis, directrice générale de l’Union sociale pour l’habitat (USH), revient sur les priorités du logement social dans les Outre-mer. Produire davantage de logements, accélérer la rénovation du parc, répondre au vieillissement comme aux besoins des jeunes, mais aussi tenir compte du foncier, du climat ou encore de la montée des enjeux de sécurité : la crise du logement dans les Outre-mer impose des réponses adaptées à chaque territoire. À quelques jours du Congrès HLM, organisé du 22 au 24 septembre à Bordeaux, Marianne Louis appelle à préserver les moyens de la Ligne budgétaire unique (LBU) et à territorialiser davantage les politiques publiques du logement.

Accompagner les bailleurs sociaux au plus près des territoires

Vieillissement accéléré de la population aux Antilles, croissance démographique dans d’autres territoires, pression foncière, changement climatique, rénovation du parc, habitat insalubre : derrière une même crise du logement, les réalités ultramarines sont multiples.

C’est précisément cette diversité que Marianne Louis, directrice générale de l’Union sociale pour l’habitat, appelle à mieux prendre en compte dans les politiques nationales.

L’USH, née en 1929, fédère les organismes de logement social de l’Hexagone et des Outre-mer. Elle intervient à la fois auprès des pouvoirs publics et des parlementaires, mais aussi auprès des bailleurs, auxquels elle apporte expertise, conseil et partage d’expériences. Elle a d’ailleurs récemment développé un outil de projection financière, Visal Web.

Produire des logements adaptés aux réalités démographiques

Pour Marianne Louis, la première priorité dans les Outre-mer reste la production de logements. Mais les besoins diffèrent fortement d’un territoire à l’autre. SI certains, comme la Martinique, sont confrontés à un vieillissement accéléré de leur population, d’autres doivent répondre aux besoins d’une population plus jeune et en croissance. « Il faut produire des logements. On a besoin de logements et on a besoin de logements adaptés aux évolutions démographiques », résume la directrice générale de l’USH.

Pour l’USH, le logement social ne peut fonctionner efficacement que si l’ensemble de la chaîne du logement fonctionne : accession à la propriété, parcours résidentiels et résorption de l’habitat insalubre doivent également être pris en compte.

Rénovation du parc : s’adapter aux défis climatiques

Dans les territoires ultramarins, les conditions climatiques accélèrent la dégradation des bâtiments et imposent des cycles de rénovation plus courts. Les dispositifs de financement doivent, selon Marianne Louis, mieux prendre en compte cette réalité. « On a besoin d’avoir des moyens d’accélérer la rénovation », insiste-t-elle.

Cette adaptation devient d’autant plus importante avec les effets du changement climatique. Aux risques cycloniques ou sismiques, déjà intégrés depuis longtemps dans les normes de construction, s’ajoutent désormais de nouveaux phénomènes liés au dérèglement climatique, comme les échouages de sargasses, qui ont eux aussi des conséquences sur le bâti et les besoins de rénovation.

Pour l’USH, l’enjeu consiste donc à la fois à adapter le patrimoine existant et à poursuivre les efforts de décarbonation.

Pression foncière : premier frein à la construction

Produire davantage suppose également de lever plusieurs obstacles spécifiques aux territoires ultramarins. « Le foncier est vraiment le point numéro un », estime Marianne Louis. Selon les territoires, le problème tient soit à la rareté du foncier constructible, du fait notamment de la géographie et des contraintes environnementales, soit à la nécessité d’aménager et de viabiliser les terrains disponibles, comme en Guyane.

À cela s’ajoutent les normes de construction, la question des matériaux ou encore les difficultés rencontrées parcertaines entreprises locales pour répondre aux marchés publics. Les appels d’offres infructueux constituent notamment un frein important pour les bailleurs : lorsqu’aucune entreprise n’est pas en capacité de répondre, plusieurs mois peuvent être perdus avant le démarrage d’une opération.

Financements du logement ultramarin : LBU et crédits d’impôts sous tension

Marianne Louis insiste notamment sur le rôle de la Ligne budgétaire unique (LBU), qui constitue avec le crédit d’impôt l’un des piliers du financement de la production de logements sociaux ultramarins.

Elle se montre particulièrement préoccupée par le gel d’une partie des crédits intervenus cette année. « Le modèle actuel de production du logement social dans les Outre-mer repose en grande partie sur la LBU et sur le crédit d’impôt. La LBU est donc absolument indispensable. Or là, on ne peut pas simplement dire qu’elle a baissé : c’est une véritable saignée. Près de la moitié des crédits de la LBU ont été gelés alors même qu’ils avaient été votés en loi de finances par le Parlement. C’est tout de même un sujet : le Parlement vote des crédits, puis ceux-ci sont gelés sur décision de Bercy, qui plus est dans des conditions qui ont été, au départ, assez opaques. »

Grâce à la mobilisation des acteurs du logement et des territoires, notamment au soutien d’Emmanuelle Cosse, présidente de l'Union sociale pour l'habitat (USH), ancienne ministre du logement, qui a récemment rencontré la ministre des Outre-mer, certains dégels ont été annoncés.

Mais, pour Marianne Louis, les moyens restent très insuffisants au regard des besoins. « On n’est pas du tout à l’échelle », estime-t-elle.

Normes, matériaux, appels d’offres : des freins persistants

Au-delà du foncier, plusieurs freins continuent de peser sur la production de logements dans les Outre-mer, notamment « l’adaptation des normes et des matériaux aux réalités ultramarines, avec encore des textes d’application attendus sur le marquage RUP. »

Les appels d’offres infructueux posent également question : « Les bailleurs sont soumis aux règles de la commande publique, alors que toutes les entreprises locales ne sont pas nécessairement en capacité de répondre aux consultations, que ce soit en raison de leur structuration, de leur ingénierie administrative ou encore de certaines contraintes juridiques et d’assurabilité. » précise Marianne Louis. Une situation qui peut retarder de plusieurs mois le lancement d’une opération.

Le PLOM 3 se fait toujours attendre

Plus largement, la directrice générale de l’USH plaide pour une meilleure déclinaison territoriale des politiques nationales du logement, véritable feuille de route opérationnelle construite avec les acteurs locaux et adaptées aux réalités propres à chaque territoire. Car comme elle le rappelle, « Ce sont eux qui savent ce qui est faisable, ce qui n’est pas faisable et ce qui est urgent ».

Le troisième Plan Logement Outre-mer (PLOM 3), annoncé pour la période 2024-2027, n’est toujours pas sorti. Attendu dès la fin 2024, sa signature avait ensuite été annoncée pour l’été 2025. Au printemps 2026, le gouvernement indiquait encore travailler à la finalisation du cadre national. À ce jour, seuls les plans territoriaux, notamment les fiches relatives à La Réunion, sont disponibles et semblent être en cours de mise en œuvre.

Sécurité : un nouveau défi pour les bailleurs

Autre préoccupation croissante pour les organismes Hlm : la montée du narcotrafic dans certains territoires ultramarins, notamment dans l’arc antillais et, plus récemment, à La Réunion. « Il y a dix ans, les bailleurs étaient surtout confrontés à des problèmes de désordre en pied d’immeuble. Aujourd’hui, dans certains territoires, on est face à des phénomènes d’une tout autre ampleur, avec des enjeux financiers beaucoup plus importants liés notamment au narcotrafic. Cela suppose désormais un travail coordonné avec la police, la gendarmerie, la justice et les douanes. »

Une place croissante pour les Outre-mer au prochain Congrès Hlm

Ces enjeux ultramarins occuperont une place importante lors du prochain Congrès Hlm, organisé du 22 au 24 septembre à Bordeaux.

Les Outre-mer ont pris une place croissante dans le programme du Congrès Hlm. Autrefois concentrés sur une séquence d’une heure, les sujets ultramarins occupent depuis quelques années une place beaucoup plus importante, à travers des rencontres dédiées mais aussi dans les grandes thématiques transversales du congrès.

Un temps fort est notamment prévu le mardi 22 septembre à 16 h 30 sur le parvis du Forum, en présence d’Emmanuelle Cosse, présidente de l’Union sociale pour l’habitat, et de plusieurs représentants des organismes et fédérations HLM ultramarins.

Des prises de parole, le même jour, sur le stand de la Fédération nationale des associations régionales Hlm, des échanges consacrés à l’avancement du deuxième programme de rénovation urbaine et aux perspectives d’un éventuel troisième programme, ou encore une séquence, le 23 septembre, sur « Les bailleurs sociaux ultramarins : modèles d’inspiration et de résilience pour l’Hexagone ».

Plusieurs conventions doivent par ailleurs être signées, notamment avec les Compagnons Bâtisseurs et l’Institut Nationale de l’Economie Circulaire. Le congrès doit aussi marquer l’entrée de l’Association régionale des maîtres d’ouvrage sociaux (ARMOS) de la Martinique au sein du mouvement Hlm, renforçant ainsi la représentation des acteurs du logement social sur le territoire.

Pour Marianne Louis, ces débats doivent avant tout rester centrés sur les habitants. « Habiter dans un logement de qualité, c’est le point de départ de beaucoup d’autres sujets », rappelle-t-elle. Être bien logé c’est aussi pouvoir étudier dans de bonnes conditions, élever ses enfants ou encore vieillir dignement.

« Se préoccuper de la politique du logement dans tous les territoires ultramarins, c’est se préoccuper des habitants au plus près de leurs besoins. » résume-t-elle, rappelant ainsi la place centrale que l’USH entend donner aux réalités de chaque territoire.